Нерухомість Кіпру в 2026 році

Республіка Кіпр – член ЄС з 2004 року та єврозони з 2008 року – готується приєднатися до Шенгену, за різними оцінками, у 2026 чи 2027 році. Зараз кіпрський ВНЖ не дає права вільно подорожувати Європою, а з входженням країни в безвізову зону така можливість з’явиться і напрямок стане ще цікавішим.

Експерти очікують зростання ліквідності нерухомості, збільшення міжнародного попиту та розвиток орендного ринку. Ринок житлової нерухомості Кіпру вступає в більш зрілу фазу.

Іноземці активні на острові і без додаткових преференцій. Багато хто переїжджає на Кіпр заради спокійного життя у приємному кліматі, навчання дітей у добрих міжнародних школах та низьких податків . Завдяки іммігрантам, які відкривають країни айті- і фінтех-стартапи, тут вже сформувалася прогресивне міжнародна середовище. Ще одна перевага: англійська – державна мова нарівні з грецькою. Знаєте «інгліш» – увіллєтеся легко.

Податки на Кіпрі. Кіпр залишається однією з країн Європи із найнижчими податками. Особливо привабливий острів для тих, хто може набути статусу нон-домициль (non-dom) – тобто не проживав на Кіпрі 17 з останніх 20 років. Такий статус надається при переїзді (потрібно отримати податковий номер, подати заявку на отримання статусу, зареєструватися в Gesy) та діє 17 років.

Ставки для податкових резидентів із статусом non-dom:

• На пасивний дохід (дивіденди, відсотки) – 0%
• На приріст капіталу (крім прибутку від продажу кіпрської нерухомості) – 0%
• На нерухомість (щорічний податок на майно) – 0%
• На спадок – 0%
• Пенсійний податок – 0-5% (до 19 500 євро на рік – 0%, понад – 5%)
• Податок на дивіденди для власників компаній – 0% (при виконанні низки умов)

Корпоративні податки:

Стандартний корпоративний податок – 1,5 % (у середньому по ЄС – 19–20%).

Для технологічних компаній, що використовують інтелектуальну власність – режим IP Box з ефективною ставкою від 2,5% .

Стати податковим резидентом можна, проживаючи на Кіпрі більше 183 днів на рік або за правилом 60 днів: перебуваючи в країні не менше 60 днів на рік, але потрібно не бути податковим резидентом іншої країни і мати на Кіпрі постійне житло.

Кіпр – досить дорога країна. Вартість життя сім’ї з трьох-чотирьох осіб без урахування оренди складає близько 2 500–3 000 євро на місяць у Пафосі чи Ларнаці та приблизно на 30% більше у Лімассолі.

Гарячий, але не в гарячці: яка температура ринку?

За підсумками 2025 року загальна вартість угод з нерухомістю на острові досягла рекордних 6,5 млрд. євро, що на 8% більше, ніж роком раніше. Було оформлено 25 600 угод (+4% до 2024 року), а середньомісячний оборот піднявся до 543 млн. євро, за даними PwC Cyprus. Житловий сектор забезпечив 4,5 млрд. євро (69% ринку), причому квартири стали основним фактором зростання, забезпечивши 60% загального приросту вартості.

Згідно з аналітичним звітом Cyprus Sotheby’s International Realty, у 2025 році було зареєстровано 14 717 угод із житловою нерухомістю – на 7% більше, ніж роком раніше. Оборот лише у 4-му кварталі досяг 1,27 млрд євро, ставши найвищим квартальним показником. При цьому 38% ринку (5597 угод) припало на середній і високий цінові сегменти, а квартири продавалися майже в 7 разів частіше, ніж удома.

Ринок житла Кіпру пройшов через два серйозні потрясіння. Перше – світова фінансова криза 2008 року, яка обрушила ціни на 25-40%. Друге – банківська криза 2013 року (знаменита “стрижка депозитів”), яка стала точкою абсолютного дна: ринок впав до 70% від рівня 2008 року. Далі було десятиліття поступового відновлення.

Сьогодні ринок не лише повністю відіграв падіння, а й побив історичні рекорди: ціни на квартири у 2025 році перевищили пік 2008 року. Апартаменти стали головним драйвером зростання, показавши за десять років збільшення вартості деяких регіонах на 100% і більше.

Майже у всіх регіонах минулого року зафіксовано зростання обороту угод : у Фамагусті – на 27%, у Пафосі – на 17%, у Нікосії та Ларнаці – на 15%. Лімасол став єдиним регіоном з невеликим спадом (-3% в обсязі угод), але при цьому зберіг за собою 41% від загального обсягу ринку у вартісному вираженні.

Особливо успішними виявилися три останні роки : ціни на нерухомість зросли в реальному вираженні на 6,6% – у 2023 році, 1,9% – у 2024-му і на 5,7% – у 2025-му.

Позитивна динаміка посилилася у 2026 році. Згідно з останніми даними Департаменту земельних ресурсів, за перші чотири місяці 2026 року на Кіпрі було зареєстровано 6320 договорів купівлі-продажу нерухомості (всіх типів, не тільки житла) – на 14% більше, ніж за аналогічний період 2025 року. Причому зростання спостерігається у всіх регіонах: від +11% у Нікосії до +25% у Фамагусті.

Крім перспективи Шенгену, на динаміку ринку впливає приплив іммігрантів з Росії, України, Ізраїлю та інших країн (хоча він і зменшився порівняно з 2022-2024 роками), розвиток туризму (понад 3,5 млн осіб на рік), пом’якшення умов іпотечного кредитування, ставки на діапазон 2 термін), обмеженість пропозиції нового житла у добрих локаціях.

Підсумуємо – ринок житла острова активний, але зростання обумовлено об’єктивними причинами, і про перегрівання поки не йдеться.

Хто купує нерухомість на Кіпрі?

Іноземці здійснили у 2025 році близько 28% усіх угод (роком раніше було 25%), причому 66% покупок припало на громадян не з ЄС. Найбільше зростання інтересу з боку закордонних інвесторів зафіксовано у Нікосії та Фамагусті (+20% кожен), а лідерами з концентрації угод стали Пафос та Лімасол (разом 60% усіх транзакцій з громадянами інших країн).

Тренд посилення ролі іноземних покупців лише зміцнюється. У 2026 році, за даними за січень–квітень , на покупців з ЄС та країн, які не входять до ЄС, припало вже 42,6% усіх угод із нерухомістю. Особливо показовим є Пафос, де іноземці купують більш ніж удвічі більше об’єктів, ніж місцеві жителі.

Як змінювався закордонний попит протягом останніх 10 років? У 2013–2020 роках рушійною силою були покупки з метою отримання паспорта (програму інвестиційного громадянства було закрито у 2020 році). У 2021–2023 роках мало місце постковидне зростання та бум релокації. З 2023 року ажіотаж спав та настала стабілізація.

Географія покупців нерухомості на Кіпрі широка . Дані 2024-2025 років показують, що в Лімассолі переважають росіяни, за ними йдуть ізраїльтяни та греки. У Пафосі лідирують британці, трохи випереджаючи ізраїльтян та росіян. Ларнака стала центром тяжіння інвесторів із Ізраїлю, Лівану та Великобританії. У Фамагусті переважають британці. У Нікосії серед іноземців лідирують греки, за ними румуни та росіяни.

Ринок помітно збалансувався. Раніше домінувала дорога нерухомість завдяки паспортній програмі [програму інвестиційного громадянства Кіпру було закрито у 2020 році]. Наразі попит змістився у бік житла для проживання. Це об’єкти в середньому ціновому сегменті: квартири від 200 тисяч євро та будинки від 500 тисяч євро.

Основні цілі купівлі житла на Кіпрі:

• інвестиції (прибутковість 4-7%),
• переїзд,
• другий будинок,
• збереження капіталу.

Вид на проживання Кіпру при купівлі нової нерухомості

Найпопулярніший спосіб легалізації для громадян країн, що не входять до ЄС – ВНЖ через інвестиції в нерухомість (програма доступна для всіх). Інвестиційний дозвіл на проживання відкриває швидкий шлях до отримання ПМП, що займає від півроку до року. Плюс програми в тому, що для участі в ній попереднє відкриття рахунку на Кіпрі необов’язкове: покупець перераховує кошти зі свого закордонного рахунку одразу на рахунок забудовника.

Інвестиційні критерії: 300 000 євро (+ПДВ )

Варіанти інвестицій:

• Купівля до двох об’єктів житла на ПЕРВИННОМ ринку від забудовника загальною вартістю щонайменше 300 000 євро.
• Придбання інших видів нерухомості (офіси, магазини, готелі) загальною вартістю від 300 000 євро – тут можливий і вторинний ринок.

Є варіанти інвестицій в акції компаній та паї інвестфондів.

Вид на проживання отримує інвестор, його чоловік/дружина та діти на утриманні до 25 років. Немає необхідності проходити співбесіду, медичне обстеження та складати іспити на знання мови. Податкові наслідки відсутні.

Існує також ПМП категорії F – для тих, хто купує житло дешевше 300 000 євро або на вторинному ринку. Заявник повинен довести гарантований річний дохід не менше 30 000 євро (плюс 5 000 євро на кожного члена сім’ї) та перевести на кіпрський рахунок 30 000–40 000 євро з-за кордону. Термін розгляду – 12–18 місяців, причому під час розгляду заявник не може постійно перебувати на Кіпрі.

Громадяни ЄС одержують дозвіл на проживання MEU1 автоматично за наявності договору оренди та витягу з рахунку в банку (на суму не менше 1 000 євро).

Процес купівлі нерухомості на Кіпрі: етапи, податки, додаткові витрати, іпотека

Процес купівлі нерухомості на Кіпрі для іноземця спрощено виглядає так:

1. Визначити цілі та переваги, вибрати агента з нерухомості.
2. Знайти та найняти незалежного юриста (адвоката), зареєстрованого в Cyprus Bar Association.
3. Підготувати документи: план поїздки, документи KYC, довідки про джерело доходів, документи ПМП (якщо планується).
4. Юрист проводить due diligence: перевіряє титул власника у Земельному реєстрі, наявність обтяжень, іпотеки, дозволів на будівництво.
5. Після схвалення юриста – сплатити резерваційний внесок (на рахунок клієнта вашого юриста).
6. Забронювати подорож на Кіпр або організувати онлайн-перегляд.
7. Оглянути об’єкти, зробити остаточний вибір.
8. Юрист складає чи перевіряє договір купівлі-продажу, погоджує умови.
9. Підписати договір купівлі-продажу. Юрист подає договір до Земельного управління для реєстрації.
10. Сплатити залишок суми (зазвичай через клієнтський рахунок юриста).
11. Юрист подає заяву до Ради міністрів (для нерезидентів ЄС) на схвалення покупки.
12. Отримати ключі та оформити право власності.

Додаткові витрати при угоді:

1. Податок на передачу права власності – 0%, якщо нерухомість оподатковується ПДВ; 3-8% за ковзною шкалою (зі знижкою 50%).
2. ПДВ – стандартна ставка 19%, пільгова 5% (за дотримання умов).
3. Юридичні витрати – близько 1% вартості угоди.
4. Гербовий збір – скасований для нерухомості вартістю до 170 860 євро з 2026 року; понад – 0,2%.
5. Комісія агента: на Кіпрі покупець не сплачує комісію агентству.

Іноземці можуть взяти іпотеку на Кіпрі. Початковий внесок: 30% вартості нерухомості – при купівлі першого об’єкта в якості будинка для відпочинку; 40-50% – при купівлі з інвестиційною метою.

Базова ставка Європейського центрального банку – 2,15% (станом на травень 2026 року). Ринкові ставки – від 3,5 до 6% у євро, що плавають, але доступна фіксація на тривалий термін.

Регіони Кіпру з погляду покупця нерухомості

Лімасол – ділова столиця та місто хмарочосів

Лімасол – друге за величиною місто острова, найбільший порт та головний діловий центр. Тут розташовані головні офіси багатьох міжнародних компаній. Лімасол залишається найдинамічнішим і зрілим ринком нерухомості Кіпру, особливо у високому та середньому сегментах.

Особливості: максимальна концентрація закордонного попиту, висотне будівництво, активний розвиток преміального сегмента. У Лімасолі розташовані найкращі в країні приватні школи та медичні центри.

Типи нерухомості: висотні комплекси, преміальні апартаменти, вілли. Переважає первинний ринок.

Ціни на покупку:

● Ціна за кв. м: 4000-8000 євро за кв. м (преміум від 10 000 євро за кв. м)

● Медіанна ціна будинку: 815 000 євро

● Медіанна ціна квартири: 315 000 євро

Оренда: 2000–5000 євро на місяць за квартиру 2+1.

Найбільш затребувані локації: Marina, Germasogeia, Agios Tychonas. Експерти рекомендують першу лінію та проекти з розвиненою інфраструктурою.

Кому підходить: для переїзду, бізнесу, інвестицій із високим порогом входу. Тим, хто шукає активний, динамічний та безпечний спосіб життя.

Пафос – місто вілл та малоповерхової забудови

Пафос розташований на західному узбережжі острова. Відповідно до міфології, це батьківщина богині Афродіти. Все місто визнане об’єктом спадщини ЮНЕСКО. Пафос – ідеальне поєднання інвестиційного потенціалу та високої якості життя у гарному місці з відмінно розвиненою інфраструктурою.

Особливості: відсутність висотної забудови через обмеження, спокійніший регіон, популярний серед сімей, пенсіонерів та покупців, які шукають баланс між ціною та якістю життя.

Типи нерухомості: вілли, таунхауси, малоповерхові комплекси. Ринок змішаний (первинний та вторинний).

Ціни на покупку:

● Ціна за кв. м: 2 000-4 000 євро за кв. м

● Середня ціна продажу в елітному сегменті: 697 000 євро (станом на початок 2026 року виявилася вищою, ніж у Лімассолі)

● Квартира 2+1: від 250 000 до 400 000 євро

Оренда: 800–2000 євро на місяць за квартиру 2+1.

Найбільш популярні локації: Coral Bay, Kato Paphos, Tala. Експерти рекомендують вілли з видом та об’єкти під оренду.

Кому підходить: для постійного життя (сім’ї, пенсіонери), для відпочинку, для інвестицій з помірним ризиком. Тим, хто хоче уникнути суєти міського життя, але матиме під рукою всю інфраструктуру.

Ларнака – найшвидше зростаючий регіон

Ларнака – найдавніший населений пункт на острові. Сьогодні це сучасне європейське місто біля моря. Тут знаходиться найбільший міжнародний аеропорт та великий морський порт. Ларнака – один із найбільш швидко зростаючих регіонів Кіпру з активним розвитком інфраструктури.

Особливості: ціни значно нижчі, ніж у Лімасолі чи Пафосі, активне будівництво нових проектів, висока інвестиційна привабливість. Регіон залишається доступнішим, що робить його цікавим для інвесторів.

Типи нерухомості: переважно первинний ринок, багато нових проектів у преміум-сегменті.

Ціни на покупку:

● Ціна за кв. м: 1800–3500 євро за кв. м

● Квартира 2+1: від 250 000 до 400 000 євро

● Найзатребуваніший бюджет: 150 000–300 000 євро

Оренда: 700–1800 євро на місяць за квартиру 2+1.

Найбільш популярні локації: Mackenzie, Finikoudes, Dhekelia. Експерти рекомендують інвестиції в нові проекти та купівлю на ранній стадії будівництва.

Кому підходить: для тих, хто часто подорожує (10 хвилин до аеропорту), для сімей, які шукають безпечне місце з гарною інфраструктурою, для інвесторів, які розраховують на приріст капіталу. Бюджет – від 150 тисяч євро.

Нікосія – стабільний ринок для місцевих мешканців

Нікосія – адміністративний центр острова. На відміну від прибережних регіонів тут практично немає туристичного попиту. Ринок орієнтований на місцевих жителів та довгострокову оренду, що робить його більш стабільним, але менш прибутковим для короткострокових інвестицій.

Особливості: низький інтерес іноземців (виняток – греки, румуни, росіяни), переважає вторинний ринок.

Ціни на покупку:

● Ціна за кв. м: 1500–3000 євро за кв. м

● Квартира 2+1: від 200 000 до 350 000 євро

Оренда: 600 – 1500 євро на місяць.

Локації: Strovolos, Engomi.

Кому підходить: для інвестицій під довгострокову оренду, для тих, кому не потрібна близькість до моря, для тих, хто має обмежений бюджет.

Фамагуста (Айя-Напа, Протарас, Паралімні) – недооцінений курортний регіон

Фамагуста – це яскраве туристичне місто Айя-Напа (яку нерідко називають другою Ібіцею), і тихий затишний Протарас. Нерухомість тут представлена ​​комфортабельними апартаментами та елітними віллами на березі моря.

Особливості: курортний ринок із сезонністю попиту.  Це все ще недооцінений регіон: тут можна купити новий будинок біля моря за 250 000-300 000 євро, що вважається унікальною пропозицією для Кіпру та Європи в цілому.

Типи нерухомості: переважно первинний ринок, вілли та апартаменти.

Ціни на покупку:

● Ціна за кв. м: 2500–5000 євро за кв. м

● Новий будинок біля моря: від 250 000–300 000 євро

Вища ціна квадратного метра в Фамагусті, порівняно з Ларнакою, пояснюється курортним характером регіону: тут переважають об’єкти біля самої води, з високим туристичним потенціалом. Ларнака ж – це насамперед міське житло, що дає нижчий поріг входу.

Оренда: висока сезонна доходність (короткострокова оренда).

Локації: Протарас, Айя-Напа. Експерти рекомендують вілли біля моря під короткострокову оренду.

Кому підходить: для відпочинку, для інвестицій у короткострокову оренду, для тих, хто шукає спокійне місце для життя із сім’єю (Протарас). Для любителів нічного життя та тусовок – Айя-Напа.

Шпаргалка для вибору регіону

Прогнози ринку: резюме

Якщо в 2013-2020 роках ринок нерухомості Кіпру був волатильним, то зараз він переживає фазу передбачуваного, помірного зростання. Експерти очікують щорічне підвищення цін на 3–7% у найближчі 2–3 роки.

Ключові драйвери:

• Вступ до Шенгену (очікується у 2026–2027 роках) – підвищить ліквідність нерухомості та попит з боку іноземців, для яких кіпрський ВНЖ почне давати право вільного переміщення Європою.
• Дефіцит якісного житла у прибережних зонах – обмежена пропозиція підтримуватиме ціни навіть при коливаннях попиту.
• Стабільний попит з боку іммігрантів та інвесторів – Кіпр залишається привабливим завдяки низьким податкам, безпеці та європейській якості життя.

Підтвердження стійкості попиту – нові дані квітня 2026 року, коли кількість угод досягла 1611, побивши попередній квітневий рекорд 2007 року (1556 угод). При цьому, на відміну від буму 2007 року, нинішнє зростання виглядає більш збалансованим: воно спирається не лише на іноземний капітал, а й на активність місцевих покупців, які забезпечують близько 60% угод.

Ринок остаточно відходить від спекулятивної моделі. Великі забудовники починають реалізовувати масштабні проекти, які відкладали у 2024–2025 роках. При цьому на «швидких грошей» чекати не варто – дохідність формується за рахунок довгострокового володіння та оренди.