Довгі роки Балі залишався «островом вілл» – окремих будинків із приватним басейном на власній чи орендованій ділянці. Системне будівництво малоповерхових комплексів із апартаментами почалося тут відносно нещодавно.
До коронавірусу та в період пандемії на Балі практично не було проектів з апартаментами, особливо тих, які б продавалися в роздріб. Можна назвати хіба що одиничний проект компанії Tamora у Бераві. Також існувало кілька проектів у форматі апарт-готелів, наприклад, Citadines, але їх було вкрай мало.
До 2018-2019 років ринок апартаментів та брендованих резиденцій був досить обмеженим. Ситуація почала активно змінюватися після пандемії, особливо з 2022–2023 років, під впливом одразу кількох факторів: стрімкого зростання вартості землі у популярних районах, високого попиту з боку цифрових кочівників та long-stay туристів, а також збільшення кількості інвесторів із відносно невеликим бюджетом входу.
Масове будівництво апартаментів під продаж розпочалося орієнтовно у 2023 році. Експерти пов’язують це із приходом на острів великої кількості забудовників – вихідців із пострадянського простору. Вони мали досвід реалізації комплексів апартаментів у себе на батьківщині. Коли настав час запускати нові проекти на Балі, найчастіше виходили саме із цим звичним для себе та своєї цільової аудиторії форматом.
Сьогодні сегмент апартаментів на Балі вже досяг, за оцінками, 13% ринку за обсягом пропозиції. При цьому спостерігаються як первинні угоди, а й угоди на вторинному ринку.
Тим не менш, вілли, як і раніше, залишаються основним форматом нерухомості на Балі і зберігають домінуючу частку ринку. Апартаменти – зростаючий, але поки що не головний сегмент.
Що є апартаментами на Балі
Балійські апартаменти – це не багатоквартирний будинок у звичному для нас розумінні. Як правило, вони є малоповерховими комплексами (2–4 поверхи) з повноцінною курортною інфраструктурою.
Повноцінний комплекс апартаментів включає спільний простір з басейном, ресепшен та повний сервіс від керуючої компанії. КК бере на себе все: від прибирання та підтримки апартаментів в ідеальному технічному стані до пошуку клієнтів та здавання в оренду з метою створення пасивного доходу для власників.
На території комплексу часто можна зустріти і додаткові сервіси: тренажерні зали, йога-центри, коворкінги, спа-салони, дитячі кімнати. Доходить і до екзотики – наприклад студій для запису подкастів.
Окрему нішу складають брендовані готельні резиденції (branded residences) та інвестиційні номери у готелях. Їх на ринку поки що небагато, що створює високу ліквідність та підвищений інтерес з боку інвесторів. Ціни на такі об’єкти найчастіше можна порівняти з якісною небрендованою нерухомістю в аналогічній локації.
Фактично покупець набуває повністю готового інвестиційного продукту під короткострокову або середньострокову оренду.
Площа варіює від невеликих студій близько 20 квадратних метрів (більше нагадує готельний номер, без кухні) до великих пентхаусів площею 100 і більше квадратних метрів. Найбільш ходові та часто зустрічаються – близько 50 кв. м.
Оснащення. Практично всі нові проекти продаються з повним меблюванням, технікою, дизайнерським оздобленням та обладнаною кухнею. Більше того, апартаменти повністю підготовлені для оренди – аж до виделок і ложок.
Ціни на апартаменти
Середні ціни за квадратний метр стартують від 2500 доларів (найчастіше це район Убуд, де земля суттєво дешевша) до 3500 доларів . Однак на унікальні проекти в пішій доступності до пляжу, з розвиненою інфраструктурою та видовими характеристиками, вони можуть перевищувати 4000–4500 доларів за метр.
Поріг входу за останні два-три роки помітно знизився: сьогодні є проекти на етапі будівництва від 75 000–86 000 доларів в Убуді та більш віддалених локаціях.
Середня ціна апартаментів на Балі, за останніми даними, становить близько 150 000-170 000 доларів , при цьому іноді можна знайти невеликі студії до 100 000 доларів. Для порівняння: середня ціна на віллу – близько 270 000–330 000 доларів, але може бути й суттєво вищою залежно від розміру. При цьому експерти додають, що вілли з відносно невисоким чеком (приблизно до 250 000 доларів) зберігають високу ліквідність нарівні з компактними апартаментами.
Вторинний ринок апартаментів на Балі
Вторинний ринок апартаментів тільки формується, оскільки перші проекти було завершено лише близько одного-двох років тому. Проте на даний момент це вже не менше 30% всього ринку пропозиції .
Первинний ринок поки що домінує, але ліквідна «вторинка» вже з’являється у перших хвилях зданих комплексів 2022–2023 років. Це проекти, що вже здаються в оренду, на які є статистика із завантаження, що для частини покупців є безперечним плюсом.
Як іноземцю купити апартаменти: правові особливості
Головне обмеження, про яке потрібно знати: іноземець не може безпосередньо володіти землею у форматі Hak Milik (повний аналог freehold). Для придбання апартаментів використовуються інші схеми.
Leasehold (Hak Sewa) – найпоширеніша форма, яку обирають 80-90% іноземців. Покупець отримує довгострокову оренду, як правило, на 25–30 років, з правом продовження ще на 25–30 років. Важливий нюанс: пролонгації не автоматичні, вони мають бути заздалегідь зафіксовані у договорі .
PT PMA + HGB – оформлення на іноземну компанію. Використовується, коли об’єкт купується як бізнес-актив під комерційну оренду або коли купується кілька юнітів відразу.
Для оформлення апартаментів найчастіше використовується нотаріальний договір: земельна ділянка та будівля належать забудовнику, а окреме приміщення з виділеним номером передається покупцю у форматі довгострокової оренди (leasehold).
«Оптимальні умови договору, де одразу обумовлено гарантії продовження оренди. При цьому немає потреби повторно оплачувати повну вартість апартаментів – оплачується лише вартість продовження земельної ділянки за ринковою ціною», – пояснює експерт.
Ключовий момент – перевірка типу зонування землі. Для будівництва апартаментів та подальшої здачі в подобову оренду підходить лише рожева земля (pink zoning) з кодом W-2 . Цей момент допоможе перевірити нотаріус. Зонування визначає, чи дозволено на ділянці комерційну діяльність та короткострокову оренду.
Настійно не рекомендуємо використовувати nominee schemes (оформлення об’єктів на місцевих громадян) – це вважається високоризикованою практикою.
Хто купує апартаменти та з якими цілями
Покупець апартаментів на Балі – це, як правило, іноземець 30-50 років: підприємець, IT-фахівець, інвестор, цифровий кочівник, серфер. Іноземці – ключовий драйвер попиту: за різними оцінками, до 90% інвестиційного обсягу готових об’єктів .
Додатковий попит створюють нові покупці з Сінгапуру, Південної Кореї, а також приплив туристів з Індії та Арабських Еміратів, які традиційно звикли інвестувати саме в такий формат нерухомості.
Цілі купівлі :
- чиста інвестиція в оренду;
- використання як курортного будинку для себе плюс здача в оренду;
- інвестиція для перепродажу на момент здачі будинку (необхідно ретельно обирати партнера);
довгострокове проживання.
Інвестиційна привабливість
Прибутковість від оренди. За оцінками експертів, середня орендна прибутковість апартаментів на Балі становить 8-13% річних при завантаженні до 80%. Окупність – у середньому 5–7 років.
Зростання капіталізації. При покупці на етапі будівництва приріст вартості може становити 25–35%, проте необхідно враховувати ризики під час входу до таких проектів: звертайтеся до надійних забудовників.
Чому апартаменти часом вигідніше вілли для інвестора? Нижче поріг входу, простіше операційна система (все на керуючій компанії), менші експлуатаційні витрати, вище завантаження за рахунок інфраструктури комплексу.
Райони Балі, де будуються апартаменти
Чангу, Берава, Переренан – у цих локаціях сконцентровано найбільшу кількість туристичної активності. Саме тут девелопери запустили перші масштабні проекти апартаментів, а також маленькі бутікові апарт-готелі. Це головний центр девелопменту апартаментів на Балі. Драйвером попиту виступає активна аудиторія цифрових кочівників та високий інтерес до короткострокової оренди, що забезпечує сильне зростання цін.
Букіт (Улувату, Нуса-Дуа) – головна точка зростання. Земля тут обмежена географічно, пляжі – одні з найкращих на острові. Активно відкриваються комплекси резорт-формату з інфраструктурою та сервісом. Середнє завантаження близько 72% – один із найвищих показників. Улувату формується як один із найбільш швидко зростаючих преміум-ринків Балі – за рахунок лакшері-сегменту, пляжного способу життя та високого інтересу з боку іноземних інвесторів.
Нуса-Дуа – традиційно вважається більш спокійною та преміальною локацією. Тут переважають вілли та готельні комплекси. Апартаментів у Нуса-Дуа значно менший у порівнянні з Чангу, проте інтерес до локації поступово зростає завдяки розвиненій інфраструктурі, високим стандартам безпеки, якісним пляжам та міжнародним готельним брендам.
Убуд – нішевий сегмент: ретрит, велнес, довга оренда. Прибутковість тут нижча, але горизонт окупності передбачуваний, а конкуренція м’якша. Попит тут формують туристи, які приїжджають надовго, та аудиторія, орієнтована на велнес та екологічний спосіб життя.
Санур – преміум-сегмент з зростаючою капіталізацією, ставка на тривалі бронювання.
Семіньяк – преміальна локація з дефіцитом землі та активною «вторинкою», хоча ринок, на думку деяких експертів, уже перенасичений новими запусками.
Важливо при виборі апартаментів
Юридична чистота. Перевірте титул, зонування, дозволи, історію переходів прав власності. Для легальної здачі апартаментів у короткострокову оренду ділянка повинна перебувати в рожевій зоні (pink zoning, код W-2). Саме така земля призначена для туристичної та комерційної діяльності. Це перше, що має перевірити нотаріус. Будівництво в інших зонах (наприклад, у житлових) – це ризик штрафів та неможливість легально здавати об’єкт.
Вибір забудовника. Апартаменти не можна збудувати наполовину і почати експлуатувати, на відміну від комплексу вілл. Якщо проект реалізується новим забудовником без досвіду будівництва та здавання аналогічних об’єктів на Балі, до такої пропозиції варто поставитися з обережністю. При оцінці девелопера рекомендується запросити інформацію про завершені проекти, терміни здачі, якість будівництва та фінансову модель. Бажана наявність ескроу-рахунків та прив’язки платежів за розстроченням до етапів будівництва! Досвід будівництва та здавання аналогічних об’єктів на Балі – критично важливий критерій. Один із варіантів себе убезпечити – перевести кошти спочатку на рахунок нотаріуса.
Термін лізхолду та умови продовження. Формулювання у договорі про право на пролонгацію та згоду власника землі – критично важливі. Крім того, необхідно перевірити, чи прописані у договорі права наслідування та можливість перепродажу об’єкта третім особам, а також реєстрація договору у нотаріуса.
Керуюча компанія. Це 50% успіху, особливо якщо ви купуєте апартаменти під здачу в оренду. Завантаження одиночного юніту без КК та юніту в комплексі з професійним управлінням може відрізнятися в 1,5-2 рази.
Оцінка довгострокової ліквідності. Перед покупкою варто оцінити, наскільки об’єкт затребуваний через 3–5 років: чи сильна сама локація, чи є дефіцит якісної пропозиції, чи не перенасичений ринок однотипними проектами.
Реальна економіка, а не маркетинг. Вважайте ROI за консервативним сценарієм завантаження 55–65%, а не за обіцяними 80–90%. Закладайте комісію КК (20–30%), податки, амортизацію меблів, маркетинговий бюджет та простої. Враховуйте також комісії OTA-майданчиків (Booking, Airbnb) – вони можуть досягати 10–15% вартості бронювання.
Якщо проект обіцяє 18-20% гарантованого ROI, це вже привід для дуже уважної перевірки фінансової моделі.
Якість будівництва. На Балі багато апартаментів зводяться швидко, а контроль за дотриманням будівельних норм не завжди суворий. Перед покупкою варто оцінити стан фундаменту, покрівлі, електропроводки, водопостачання та вентиляції. Особливу увагу приділіть гідроізоляції та стійкості до сейсмічним навантаженням – екваторіальний клімат та близькість до океану створюють підвищені ризики для нерухомості.
