Якщо раніше ваша орендна квартира на Сонячному Березі або в Равді була як корова на вільному випасі на онлайн-платформах типу Airbnb, то тепер коровку вашу зважать, оцінять, скільки вона дає молока, забезпечать цифровим датчиком і будуть стежити, чи ви сплачуєте з доходів податки.
З 20 травня у Болгарії, як і у всіх країнах Євросоюзу, починає застосовуватись Регламент ЄС 2024/1028, який кардинально реформує правила роботи ринку короткострокової оренди. У чому ключові зміни? І як вони позначаться на власниках-іноземцях?
Регламент ЄС 2024/1028 є першим загальноєвропейським механізмом, який змушує онлайн-платформи виконувати функції податкових посередників держави. Досі влада регулювала ринок короткострокової оренди практично наосліп – без достовірних даних про реальну кількість об’єктів та обсяги доходів. Тепер замість хаосу прийде впорядкованість.
Головне нововведення – обов’язковий реєстраційний номер кожного об’єкта. З 20 травня платформи (Airbnb, Booking та інші) повинні автоматично перевіряти цей номер у реальному часі через болгарську Єдину систему туристичної інформації (ЄСТИ). Якщо номер недійсний або відсутній, оголошення буде приховано, а власник об’єкта повідомлено про необхідність внести дані. Крім того, платформи щомісяця передають державі відомості про кількість ночівель, кількість гостей. Це унеможливлює приховування доходів.
За оцінками експертів від 30 до 50% активних оголошень у країні перебувають у «сірій зоні». Після 20 травня вони просто зникнуть із платформ, якщо власники не встигнуть зареєструватися. Прогнозується також зростання цін на ночівлю – від 10 до 40% у короткостроковій перспективі, оскільки витрати, які зазнають орендодавці, що легалізувалися, ляжуть на плечі гостей, а нелегальні конкуренти підуть з ринку.
Регламент був прийнятий Європарламентом ще у квітні 2024 року, але діяв дворічний перехідний період.
Що потрібно зробити власнику, щоб легально здавати квартиру
Нові правила обов’язкові всім без винятку – і болгар, і іноземців.
Перше, що потрібно зробити, – звернутися до громади (муніципалітету) за місцем знаходження квартири, наприклад до громади Бургаса чи Созополя. Там необхідно подати заяву, в якій вказати, чи квартира здається цілком або тільки кімната, а також яка максимальна кількість гостей. Реєстрація у громаді відбувається досить швидко. Розмір одноразового збору залежить від муніципалітету.
В муніципалітеті проходить також “категоризація” об’єкта, тобто присвоєння “зірок”. Потрібно вказати точні характеристики нерухомості: кількість спальних місць, площа, пропоновані зручності. По суті, це все ті ж дані, що вказуються при розміщенні на платформах, але з тією різницею, що тепер інформація буде у відкритому доступі у держави.
Реєстраційний номер видається громадою один раз і надалі не змінюється. Якщо власник передумав здавати квартиру, реєстрацію можна видалити; якщо змінилися характеристики об’єкта (наприклад, додалося спальне місце), дані можна скоригувати, але номер залишається незмінним.
Ще важливий нюанс: у багатьох житлових будинках потрібно буде отримувати згоду сусідів на здачу квартири в короткострокову оренду (якщо це передбачено правилами Поверхової власності). Це може стати проблемою для частини орендодавців, особливо у старих комплексах, де мешканці можуть бути проти потоку туристів.
Другий крок – зареєструватися в Агентстві туризму , тобто в Єдиній системі туристичної інформації (ЄСТІ). Це можна зробити онлайн, але знадобиться електронний підпис. Після реєстрації у власника з’являється особистий кабінет.
Третій крок – робота із системою у процесі здачі. Після кожного заїзду власник зобов’язаний внести до системи інформацію про туристів. Ці дані мають співпадати з інформацією на платформі.
Наприклад, чотири особи приїхали до вас на п’ять днів, резервація на Airbnb – також чотири особи на п’ять днів. Після того, як туристи з’їхали, ви повинні зазначити, що вони були і вказати, скільки днів прожили. Після виїзду гостей потрібно сплатити туристичний податок: на сайті ЕСТИ буде вказано суму, номер рахунку та термін платежу.
Податки та реальні витрати
Легальне здавання квартири в короткострокову оренду в Болгарії передбачає кілька видів платежів.
По-перше, це податок на дохід. Є два режими. Перший і найвигідніший для невеликих об’єктів – патентний податок: фіксована сума на рік (від 12 до 120 євро), яка залежить від реального доходу. Він підходить, якщо річний оборот нижче 51130 євро, в квартирі менше 20 кімнат, і об’єкт має туристичну категорію. Якщо цих умов не дотримано, діяльність визнається торговою, і тоді ставка прибуткового податку становить 10% для фізосіб або 15% для юросіб.
По-друге, туристичний податок. Платиться за кожного гостя за кожну ніч від 0,10 до 1,53 євро з особи.
По-третє, соціальні внески (близько 27–28% від обраної місячної бази, щонайменше близько 550 євро на місяць). Вони є обов’язковими лише для резидентів Болгарії.
Розглянемо типовий приклад: власник здає квартиру з однією або двома спальнями в Бургасі, розраховану на трьох-чотирьох гостей, при середній заповнюваності 15 ночей на місяць. Якщо власник живе в Україні і не є болгарським резидентом, його щомісячні обов’язкові платежі (патентний податок, туристичний податок, ПДВ із комісії платформи) становитимуть близько 60–70 євро – соціальні внески сплачувати не потрібно. Якщо той же власник отримав посвідку на проживання і фактично живе в Болгарії, до цієї суми додаються щомісячні соціальні та медичні внески – тобто він сплачує щонайменше близько 170–180 євро на місяць. Таким чином, реальне податкове навантаження для резидента Болгарії може бути в 3-4 рази вищим, ніж для нерезидента при однаковому доході від оренди.
Як бути іноземцю: два варіанти
Перший варіант – здавати самостійно як фізична особа. Це потребує чималої залученості. Ми рекомендуємо найняти бухгалтера, який вестиме за вас фінансові справи, особливо якщо ви за кордоном. Потрібна грамотна людина, яка знає законодавство та те, як усе працює.
Другий варіант – передати об’єкт в управління професійному агентству. Це найпростіший шлях для тих, хто не бажає поринати в бюрократію. Зазвичай іноземці самі не хочуть займатися здаванням у короткострокову оренду та управління. Тоді вони укладають договір із агентством, і воно виконує всі функції за них.
Для цього власнику необхідно оформити нотаріально завірену довіреність – можна у Болгарії, можна у своїй країні. Агентство бере він все: комунальні платежі, сплату податків за схемою для юридичних. Компанія сплачує ПДВ за пільговою ставкою 9% для туристичного сектора (це стосується лише послуг розміщення; прибирання, адміністрування, ремонт можуть оподатковувати за ставкою 20%). При цьому туристичний податок не потрібний, страховий податок не потрібний, і патентний податок платити не треба.
Експерти вважають, що чистий дохід власника, який здає квартиру в оренду в Болгарії, скоротиться приблизно на 15–20%.
Штрафи за здавання житла без реєстрації є суттєвими. Для фізичних осіб вони становлять від 250 до 2500 євро, для юридичних – до 5000 євро, а за повторних порушень – до 7500 євро.
Інформація з онлайн-платформ надходитиме контролюючим органам не тільки за новими об’єктами, а й за тими, які розміщені вже давно.
Що буде з ринком: прогнози та ризики
Експерти очікують, що після 20 травня пропозиція на платформах різко скоротиться – за різними оцінками, на 30-50%. Ті, хто залишиться та легалізується, зможуть підняти ціни через зменшення конкуренції. Ставки, за прогнозами експерта, зростуть приблизно на 10%.
Довгострокова оренда поки залишається поза жорстким контролем нового регламенту, але її прибутковість у 2-3 рази нижча, і багато власників намагатимуться зберегти можливість подобової здачі. Крім того, не варто забувати, що довгострокова оренда теж регулюється болгарським та європейським законодавством та передбачає оплату податків.
Що в результаті
Регламент ЄС 2024/1028 – це не кінець бізнесу на короткостроковій оренді у Болгарії. Це кінець «дикого» ринку. Так, дохід скоротиться спочатку, але натомість власник отримає прозорі правила гри, захист платформ і доступ до платоспроможних туристів.
Ті, хто сподівається перечекати чи піти у тінь, ризикують нарватися на великі штрафи та конфіскацію доходу. Краще легалізуватися, не чекаючи дедлайн. Саме час діяти!
